Для чего нужен ипотечный кредит? Для того чтобы купить квартиру. Собственно с поиска квартиры и надо начинать. Чтобы квартира понравилась Вам и подходила банку, у которого она будет в залоге.

Однако, как и в любом серьезном деле, здесь требуется достаточный объем информации и хорошая подготовка. Каковы же основные этапы ипотечного кредитования? На что нужно обратить особое внимание? И какие ошибки важно не совершить, чтобы сделка прошла максимально быстро и успешно?

Первый шаг Вы должны реально оценить свои возможности.
Та квартира на которую Вы можете расчитывать, зависит от многих факторов:
В первую очередь конечно от платежеспособности, то есть, Вашей зарплаты и суммы, которую Вы сможете вносить ежемесячно в счет погашения кредита. В принципе, этот пункт можно обойти заручившись поддержкой так называемых поручителей. Например: жена, муж, родители, родственники у которых есть большой официальный доход, и которые в случае Вашей неплатежеспособности будут нести ответственность перед банком. Но как правило залоговая стоимость Вашей квартиры, перекрывает сумму кредита, так что беспокоится поручителям не стоит).
Далее это величина первоначального взноса, чем она выше тем более надежным партнером Вы будете в глазах банка, и тем меньший процент он с Вас потребует за пользование кредитом.
Ну и, косвенные условия получения кредита зависят, от возраста, образования, стажа, вида профессиональной деятельности, количества членов семьи, наличия иждивенцев, кредитной истории, легальности доходов, размера дополнительных расходов при оформлении сделки с недвижимостью и т.д.
Но не следует боятся трудностей и опускать руки уже на самом начальном этапе. Получить ипотечный кредит сегодня гораздо проще чем 2-5 лет назад. Среди банков идет жесткая конкурентная борьба, и они вынуждены смягчать условия кредитования для своих клиентов.

Второй шаг Далее следует выбор банка и ипотечной программы, которая зависит от того что конкретно Вы хотите купить. У каждого банка есть свои ипотечные программы, которые сильно отличаются от покупаемой недвижимости, например, проценты по ипотечному кредиту для квартиры на первичном рынке, как правило ниже нежели на вторичном, и наоборот кредитование строительства дома, банку "кажется" более рискованным мероприятием соответственно такой кредит будет стоить дороже.
Не раз уже говорилось о том, что количество банков выдающих ипотечные кредиты перевалило за сотню, а количество ипотечных программ исчисляется уже тысячами. Причем, нет ни одной программы, которая подошла бы каждому. Учитывая стартовые возможности, необходимо выбрать из огромного числа, подходящую именно Вам по всем параметрам кредитную программу. Здесь есть две возможности.

Первый способ, это обратиться к специалисту так называемому ипотечному брокеру, который сам подберет подходящую для Вас программу, отвечающую Вашим требованиям, желаниям и возможностям. Броокер теоретически не тревожа Вас правильно оформит все необходимым документы, в том числе и заявку на кредит, подсказав, на что именно нужно сделать акцент, а чего лучше не указывать, для большей вероятности положительного решения; будет общаться с продавцами, оценочными и страховыми компаниями, нотариусом и другими участниками рынка жилья.
Все это очень красиво, если бы не одно но!! Найти хорошего брокера не так то просто, да и стоимость его "услуг" колеблется где-то в районе 1-1,5% от суммы кредита, что при нынешних ценах на недвижимость составляют тысячи долларов. А польза от так называемых "ипотечных брокеров" очень сомнительна. Так что, если нет желание платить комиссионных специалисту, и есть уверенность в своих силах, лучше взяться за получение ипотечного кредита самостоятельно, во первых не надо никому платить большие деньги, (за информацию которую можно самостоятельно найти в интернете) а во вторых никто Вас не кинет. Да и сложного ничего в этом нет. Было бы желание а разобраться в ипотечных программах самостоятельно не так то и сложно. На сегодняшний день практически все банковские программы и их описание можно найти в интернете. Единственное что надо, отнестись к этому вопросу очень серьезно, чтобы потом не кусать себя за локти. Ведь хорошее понимание предмета поможет избежать многих подводных камней и разочарований. Конечно, даже после получения кредита можно перейти в другой банк или выбрать другую ипотечную программу, так называемое рефинансирование кредита, но к сожалению наши банки на данном этапе развития сильно отстают от цивилизованного мира, и рефинансирование часто так же затратно как и получение кредита с нуля. На этом сайте можно сравнить условия ипотечных продуктов и выбрать из них самый приемлемый, зайдя в раздел ипотечные банки.

Что нужно знать!!!
При выборе ипотечной программы нужно определится с суммой кредита, валютой в которой будет выдан кредит,сроками кредитования и процентными ставками.

Первое. Чтобы узнать возможную сумму, которую сможет выдать Вам банк, нужно умножить свой месячный доход на 82. Это приблизительно, многое зависит от срока кредитов и процентов. Но помните что банк не даст кредит, если ежемесячные выплаты будут превышать 50% дохода Вашей семьи. Опять таки это можно обойти с помощью привлечения поручителей.

Второе. Выбирать валюту следует, исходя из того, в какой валюте вы получаете зарплату, так вы сможете себя обезопасить от инфляции. Но не стоит строго придерживаться этих правил, так как правило, у большинства банков плавающий процент, (то есть банк имеет право в одностороннем порядке пересмотреть процентную ставку, в период указанный договором, в зависимости от рыночных колебаний, или в зависимости от своих желаний) А валютные кредиты как правило несколько дешевле, на просторах СНГ.

Третье. Помните, что, чем больше срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Четвертое. При выборе кредита смотреть нужно не только на процентную ставку но и на дополнительные сборы, которые могут существенно поднять стоимость кредита. Например существуют такие дополнительные сборы как: предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу спросить в банке. Сколько надо будет платить ежемесячно, (как правило это ежемесячные проценты на содержания кредита иногда достигающие 1%. То есть вы берете кредит под 8% годовых и еще платите 1% в месяц на содержания кредита в итоге получаем 8+1*12=20% годовых, совсем не то что обещал банк, плюс стахование жизни заемщика и квартиры 0,6-1% ежегодно) Плюс, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо сделать дополнительно, (к ним относится комиссия за выдачу кредита, составляющая 1-2% от суммы,) Кроме того, процентная ставка, указанная кредитным учреждением, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредитом.

Третий шаг. Оформление документов, на получение ипотечного кредита, андеррайтинг (проверка платежеспособности клиента и определение максимальной суммы его кредита)

Скажу сразу, заявления банков, что мы оформляем кредит за 30 минут, мягко говоря, не соответствует истине. Оформление документов - занятие не из легких. Уточните в банке или на его сайте какие конкретно документы Вам потребуются. Как правило это: заявление заемщика; копия паспорта; копии различных свидетельств (о заключении/расторжении брака, о рождении детей, брачного договора); копия трудовой книжки; копии дипломов об образовании; справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (если она не дает представления о реальном доходе, то потребуется справка, с подписью главного бухгалтера и печатью фирмы); квитанция об оплате сборов банка за рассмотрение заявки (если есть); копия водительского удостоверения; копия военного билета (если еще могут призвать в армию); копии документов, подтверждающих наличие движимого и недвижимого имущества; документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли-продажи); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, который подтверждает наличие суммы, составляющей разницу между суммой кредита и стоимостью приобретаемой квартиры (предъявляется при выдаче кредита).. И учтите что ситуации типа: "срок действия справки истек, несите новую" или "бланки заполнены неверно, начинайте с начала" - не редкость. Но, в основном, это, конечно, зависит от компетентности банка.

Шаг четвертый Ожидание положительного ответа банка, который проверяет вашу кредитоспособность и оценивает, рыночную стоимость кредитуемого жилья. Оценка жилья производится либо банком, либо независимым агенством. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит в размере 70-80% оценочной стоимости. Но возможен и другой вариант когда, заемщик находит квартиру по цене ниже рыночной, а банк её оценивает на 10-15% выше. В таком случае. Заемщик может как бы получить кредит без, или с меньшим первоначальным взносом.
Период проверок, может растянутся в зависимости от банка на 2 - 4 недели. Часто за это время квартира успевает подорожать, и сделка может сорваться.
Далее если банк дает положительный ответ, следует регистрация права собственности. Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели.
За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула - права собственности и объекта недвижимости. Расходы по страхованию несет заемщик, но страхуются риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться в пользу банка. Как правило банк пытается навязать заемщику, свою страховую фирму, но по закону заемщик может отказаться от ее услуг и застраховаться в другой компании.

Что нужно знать

Первое. Уделяйте особое внимание проверке юридической чистоты квартиры!
Под этим подразумевается выявление всех лиц которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь. Например бывшие муж, жена, несовершеннолетние дети имеющие часть собственности (по закону их нельзя лишить части имущества не предоставив в собственность равнозначную часть жилья в другом месте). Проверку на наличие прав собственности на недвижимость, со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Второе. Внимательно изучайте все документы перед подписанием!
Никогда, повторяю, никогда не подписываете документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все бумаги перед их подписанием в момент заключения сделки.

Подписание договора

В обязательном порядке удостоверяется нотариусом. Важный момент - проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет. Затем снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор о том, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным договором купли-продажи.

Получение ключей

После подписания акта приема-передачи квартиры, заемщик получает долгожданные ключи от квартиры. Несмотря на некоторые ограничения (невозможности перепланировки или аренды квартиры без согласования с банком или невозможности продажи и обмена жилья до полного погашения кредита), заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире и прописывать там всех членов своей семьи. Дерзайте! Оно того стоит.